quelle est la décote d’un bien squatté ?
La décote d’un bien squatté correspond à la réduction de prix appliquée par rapport à sa valeur sur le marché immobilier classique. Cette perte de valeur est causée par les risques et contraintes liés à l’occupation illégale d’un logement squatté. En général, un bien squatté peut subir une décote allant de 30 % à 50 %, voire plus dans certains cas.
1. Facteurs influençant la décote d’un bien squatté
Plusieurs éléments déterminent la réduction du prix de vente d’un appartement squatté ou d’une maison squattée :
Durée du squat : plus un bien est occupé depuis longtemps, plus l’expulsion sera complexe, ce qui augmente la décote immobilière.
Difficulté d’expulsion : si le squat concerne un logement principal pour les occupants, la procédure d’expulsion peut être longue et coûteuse, ce qui fait baisser la valeur du bien.
État du bien squatté : certains squatters causent des dégradations immobilières (casses, insalubrité, impayés de charges en copropriété), ce qui impacte le prix.
Localisation : dans une zone tendue, la demande immobilière est plus forte, ce qui peut limiter la baisse de prixd’un bien squatté.
Attractivité du bien : un studio squatté en centre-ville sera plus facile à revendre qu’une maison squattée en zone rurale.
2. Décote moyenne selon le type de bien squatté
Voici une estimation des décotes généralement appliquées selon la situation du logement squatté :
Bien squatté récemment (moins de 6 mois) avec possibilité d’expulsion rapide : décote de 20 à 30 %.
Bien squatté depuis plusieurs années, expulsion compliquée : décote de 40 à 50 %.
Bien squatté en très mauvais état ou avec des charges impayées en copropriété : décote pouvant dépasser 50 %.
3. Vente d’un bien squatté avec ou sans expulsion
Si le propriétaire immobilier engage une procédure d’expulsion avant de vendre, il peut espérer limiter la baisse du prix de vente. Cependant, cette procédure peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années en fonction des recours juridiques des squatters.
Certains investisseurs spécialisés dans l’achat de biens squattés acceptent d’acheter le bien en l’état, mais en appliquant une forte décote pour compenser le coût de l’expulsion et les éventuelles rénovations immobilières nécessaires.
4. Stratégies pour limiter la décote d’un bien squatté
Pour éviter une perte financière trop importante, plusieurs solutions existent :
Vendre aux enchères immobilières : ce type de vente peut attirer des marchands de biens et faire grimper le prix malgré la présence des occupants illégaux.
Négocier avec un investisseur immobilier : certains acheteurs spécialisés sont prêts à reprendre un logement occupé à un prix compétitif.
Tenter une procédure d’expulsion avant la vente : si elle aboutit, la décote du bien sera plus faible.
Mettre en avant les atouts du bien : un emplacement attractif, un potentiel locatif élevé ou un bon état général peuvent limiter la baisse du prix immobilier.
Conclusion
La décote d’un bien squatté varie généralement entre 30 % et 50 %, selon la durée du squat, les possibilités d’expulsion, l’état du bien immobilier, et la demande sur le marché local. Pour minimiser cette perte de valeur, il est essentiel d’adopter une stratégie de vente adaptée : vente aux enchères, cession à un investisseur immobilier spécialisé, ou procédure d’expulsion préalable.
