COMMENT DÉTerminer le prix d’un bien squatté ?

Déterminer la valeur d’un bien squatté est un exercice complexe, car plusieurs facteurs influencent le prix de vente d’un logement occupé illégalement. Contrairement à un bien immobilier classique, un appartement squatté ou une maison squattée se vend généralement à un prix inférieur au marché en raison des risques et des contraintes liés à la présence de squatters. Voici les principaux éléments à prendre en compte pour estimer le prix de vente d’un bien squatté.

1. Évaluation du marché immobilier local

Avant d’estimer la décote d’un bien squatté, il est essentiel d’analyser le prix moyen au mètre carré des logements similaires dans le quartier ou la ville. Les plateformes comme MeilleursAgents, Seloger, PAP ou les bases de données notariales permettent d’obtenir une fourchette de prix des biens immobiliers non occupés.

Une fois le prix du marché déterminé, il faudra appliquer une décote liée à l’occupation illégale.

2. Impact du squat sur la valeur du bien

Un logement squatté peut voir sa valeur chuter de 30 % à 50 % par rapport à un bien libre. Plusieurs critères influencent cette décote :

• Durée du squat : plus un bien est occupé depuis longtemps, plus il sera difficile à récupérer.

• Possibilités d’expulsion : si une procédure d’expulsion est en cours, le risque pour l’acheteur est moindre.

• État du bien immobilier : certains squatters dégradent le logement, ce qui peut nécessiter des travaux de rénovation après leur départ.

• Type de bien : une maison squattée avec un grand terrain peut être plus difficile à vendre qu’un appartement squatté dans un immeuble en copropriété.

3. Vente avec ou sans expulsion des squatters

Si le propriétaire engage une procédure d’expulsion avant la vente, il pourra obtenir un meilleur prix, mais cela prendra du temps et engendrera des coûts (frais d’huissier, avocat, décision judiciaire). En revanche, vendre le bien occupé illégalement sans expulsion permet de conclure la transaction plus rapidement, mais avec une décote plus importante.

Les investisseurs spécialisés dans l’achat de biens squattés sont souvent les principaux acheteurs de ce type de logement. Ils prennent en compte le coût et la durée de l’expulsion, ainsi que les travaux éventuels à réaliser après la récupération du bien.

4. Vente aux enchères pour maximiser le prix

Passer par une vente aux enchères publiques peut permettre de toucher un plus grand nombre d’acheteurs et de limiter la perte financière. Un bien squatté aux enchères attirera surtout des marchands de biens et des investisseurs aguerris, capables d’évaluer le risque et d’anticiper les démarches nécessaires pour récupérer le logement.

5. Consultation d’un professionnel de l’immobilier

Pour affiner l’estimation, il est recommandé de faire appel à :

• Un agent immobilier spécialisé dans la vente de biens squattés.

• Un investisseur spécialisé.

Conclusion

Le prix d’un bien squatté est fortement réduit par rapport au prix du marché immobilier classique. Cette décote varie selon la durée du squat, l’état du logement, les procédures d’expulsion en cours et l’intérêt des investisseurs immobiliers. Pour optimiser la vente, il est crucial d’analyser le prix au m² local, d’évaluer le risque juridique, et de choisir la meilleure stratégie de cession (vente directe, enchères, négociation avec un investisseur).